【事故物件に関する保証人への損害賠償等金額についての一考察】

まるで論文みたいなタイトルで恐縮だが、真面目に論じよう。

人の「死」に関するガイドラインが策定され、売買や賃貸物件がいわゆる事故物件となった場合の『告知』に関してある程度の基準が示された。

先日もブログでこのガイドラインについて簡単に解説したが、この制定によって私たち不動産業者は事故物件調査に関しては非常にラクになった。

私たち不動産業者は売主や貸主（所有）にたいして「告知を正確におこなわなければ民事上の責任を問われる可能性がある」ことを説明し、正確に物件状況報告書等を記載してもらえば、調査は適正であると判断基準が示されているからだ。

売買・賃貸によらず「自然死や日常生活において当然に予想される不慮の事故」についての「死」は基本的に告知が不要とされ、それ以外に関しても賃貸住宅においては、3年経過後を目安として告知が不要とされるなど、事案発生からの経過期間について判断基準が示されている。

このように判断基準がしめされたことから、私たち不動産業者は「事故物件」であっても取り扱いがしやすくなったのだが、反面として入居者が事案以降二順すれば告知不要であるといった都市伝説的な対処法が通用しなくなった。

告知不要とされている事案を除き、確実に3年間は告知をしなければならないからだ。

賃貸住宅が事故物件となった場合、好んでそのような部屋に入居する人は多くはないので、何らかのプレミアをつけるなどの対応をおこなわなければ入居者を見つけることができない。

「ワケあり物件」として家賃を下げる方法だが、家賃を下げれば予定していた家賃収入が減少し、収支計画に影響を及ぼすことになる。

ウッドショックによる資材価格の高騰により新築住宅は値を上げているが、連動するように中古住宅市場も値を上げており、これを投資の機会と捉え、個人においても運用のしやすいワンルームや分譲マンションを購入して賃貸運用する不動産投資が活況である。

だが、賃貸運用の不動産投資は入居者がいて初めて収支計画が成り立つ。

投資に失敗する多くは収支計画の甘さによるものだが、不可抗力により事故物件となれば入居者が見つからない状態が長期間続く可能性が高い。

不動産投資を行う場合には、想定される最大のリスクを勘案し計画することが必要だが、さすがに事故物件予想を盛り込んで収支計画を作成する会社は聞いたことがない（可能性を考慮する必要もあるかもしれないが、確率論的には微妙である）

資金が潤沢な方は現金で投資用不動産を購入するが、多くの場合には不動産担保ローンなどを利用している。

ローンであるから、入居状況など斟酌されず月々の返済が必要だ。

コロナ禍による影響でリモートワークの増加による「鬱」や、希望していない部署への配置転換による過大なストレス、また人員削減としての解雇による収入減などを「苦」にしたことが原因と推察される自殺者の増加が社会問題となっている。

このような自殺者の増加が顕著に表れている時代においては、賃貸オーナーも入居者が自殺などをした場合、つまり「事故物件」となった場合の対策に関して知識を持っておくことが必要であろう。

私は弁護士ではなく不動産エージェントなので、保証人への損害賠償請求事件などを直接的に扱うことはできないが、類似する判例を提示して、裁判ではどれくらいの請求が認められているかを説明することならできる。

そのような観点から、担当しているサイトや雑誌にコラムを執筆したが、その過程で調査した多くの判例から、傾向を確認するに至った。

ブログでは判例の幾つかと、そこから導き出した目安を解説したいと思う。

【賃借人が殺害され室内に血が飛び散った状態の賃貸マンションにおける判例】

賃貸人が原状回復費用と家賃減額による遺失利益を請求したが、裁判所は「殺人による被害者に善管注意義務の違反は認められない」として、室内の汚損も故意・過失がないと判決した。

判決では特殊清掃費用や原状回復費用のほか遺失利益も認められず、それらの実質的な負担はすべて賃貸人とされた。

殺人事件の被害者に故意・過失が存在しないことは理解できるが、被害者は気の毒ではあるが、実質的な被害を負担する賃貸人もやるせないだろう。

【賃貸マンションの室内で賃借人が知人を刺殺、その後、自らが飛び降り自殺した判例】

前項と同じく殺人に関しての裁判だが、今回は被害者ではなく加害者のケースである。

この場合は賃借人に善管注意義務違反があるとされ、遺失利益を賃料減額分約179万円と算定して、連帯保証人にたいし損害賠償の支払いを命じられた。

【借り上げ社宅で社員が自殺したことによる判例】

東京地判平成13年11月29日の判決だが、借り上げ社宅であった賃貸用アパートにおける社員の自殺により、事案発生後10年程度は賃料の減額を実施しなければならないと賃貸人が主張し、その計算に基づく損害賠償を請求しました。

裁判所は事案経過後2年程度で心理的瑕疵は希釈するとして、2年間分の賃料差額（約44万円）の支払いのみを認めた。

【ワンルームマンションにおける自殺による判例】

東京地裁の平成19年8月10日では、単身ワンルーム物件内における自殺は、世間の耳目をあつめる特段の事由もなく、またワンルームマンションという居住形態は相隣関係も相当程度に希薄であるとした。

事案発生から1年間は賃料全額、及び以降2年分については賃料の半額が相当であるとして計約132万円を、自殺した者の相続人及び連帯保証人にたいして支払いを命じた。

【学生メインのマンションにおいて、募集ピークを考慮した判例】

東京地裁で平成23年1月27日に判決された単身用、とくに学生をメインの入居者としている賃貸マンションの自殺事案では、賃料減少額の計算をおこなうにあたって入居期間の目安である2年間を一区切りとして算出し、さらに学生が部屋を探すピークが3月であるとして5か月間を足した2年9カ月を減額賃料計算の根拠とした。

以上、5例ほど判例をご紹介したが、皆さんはどう受け取られるだろうか？