続【住宅ローンが支払いできなくなったら】

2021年7月4日掲載したしたブログ【住宅ローンが支払いできなくなったら】の続編である。

【住宅ローンの支払いに困ったら】Part1はこちらから

前回の記事で「任売・競売」を解説する前に、相応の文字数を必要とするといった理由から続編とさせて戴いた。

その後、継続して執筆しようと思いつつもそれ以外の記事を更新し、ついつい遅れがちとなっていたが、私の執筆したブログランキングを何気なくみると不動の地位を誇っていた【閑話休題】シリーズを抜き、

この【住宅ローンが支払いできなくなったら】がTOPになっていた。

順位は閲覧数によるので、皆様に興味がある内容なのだろうと思い続編を執筆する。

前回の記事で解説したが、ローンの支払いに困窮し、金融機関の協力範疇を超えれば残るは「任売」か「競売」となる。

これらの用語については、きちんと解説しておく必要があるだろう。

【任売とは】

正式には任意売却と呼ぶ。

債権者の了解を得て、所有者が任意に不動産を売却して借入金を返済する方法だ。

債権額（借入金残額）以上に高く売却できる目算があれば、困窮する前に売却して借入金を返済すればよいだけなので、「期限の利益を喪失」する前に検討するだろう。

また、金融機関も提案として「早期売却してはどうか」と進めてくる。

物件は失うが、手元に残った資金で一から出直せばよいだけだからだ。

これらの理由から与信力のある物件を除外し、売却しても「残債」が残る物件、つまり債権者の協力なしに成り立たぬ売却方法が任売であると定義される。

「債権額と同等、もしくはそれ以上で売却できなければ借金を返済できないだろう」と思われるだろうが、その通りである。

通常の任売は、売却しても債務が残る。

残った債務については別途、金融機関との交渉が必要である。

とは言え、任売により金融機関も担保物件を失うので残金の返済にたいしては比較的に寛容で、無理のない返済計画に応じてくれる。

言い換えれば、売却しても債務が残る「債務超過物件＝任売物件」と、理解して差し支えない。

私がコンサルに入る任売は、これら債務超過物件である。

売却方法などについては、後ほど詳しく述べさせていただくので割愛する。

【競売とは】

「期限の利益を喪失」し、任売の交渉をしても否決されるなど、具体的な解決策が見いだせないとなれば、債権者は裁判所にたいして「競売申し立て」をおこなう。

裁判所に申請が認められれば、所有者の意思とは無関係に、それ以降は裁判所が主導して物件の売却をおこなう。

これが競売である。

売却は入札方式でおこなわれ、裁判所の依頼により土地家屋調査士などが作成した評価書を勘案し、裁判所が最低売却額を定め、最も高く入札した購入希望者が競落する仕組みだ。

不動産のオークションと考えて差し支えない。

債務者は、競売になれば逃げ道はない。

唯一のこされた道は、債権者の「取り下げ」である。

あたりまえの話だが、債権を返済せずに取り下げはない。

したがって宝くじが当たるか、突然に遺産が転がり込んでくるなど、なんらかの理由により返済金を手にし、申立人（債権者）と交渉して取り下げてもらう以外に方法はない。

一昔前の競売であれば、「強面の兄さん」が物件を占有して妨害をしていた時代もあったが、現在ではそんなことをしても利益が得られないばかりか、下手なことをすれば簡単に暴排条例でモッていけるので、よほど高額な物件以外での占有は見受けない（前記のようなケースでは、合法的に占有しているので立ち退き交渉は難航する。褒めるわけではないが経済派の反社はよく勉強している。とくに表面調査では発覚しない企業舎弟の存在はやっかいだ）